Imóvel abandonado: quando a prefeitura pode tomar e o que acontece com a herança sem herdeiros

Um imóvel urbano abandonado pode, sim, passar para a prefeitura. O Código Civil e a Lei 13.465/2017 permitem que o município arrecade o imóvel quando o dono deixa de exercer a posse e não paga o IPTU por cinco anos. Depois de um processo administrativo e de três anos como “bem vago”, o imóvel passa definitivamente para o município. A mesma lógica vale para heranças sem herdeiros: depois de cinco anos, os bens vão para a prefeitura.

O tema circula nas redes como se as prefeituras estivessem “tomando casas vazias”. A regra existe, mas tem etapas, prazos e direito de defesa. Veja como funciona.

O que a lei considera abandono

O artigo 1.276 do Código Civil diz que o imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar, e que não estiver na posse de outra pessoa, pode ser arrecadado como bem vago e passar, três anos depois, para o município. Se for imóvel rural, vai para a União.

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A intenção de abandonar é presumida quando o dono deixa de exercer atos de posse e também deixa de pagar os impostos do imóvel. A Lei 13.465/2017, artigo 64, detalhou a regra para imóveis urbanos: a presunção vale quando o proprietário, cessados os atos de posse, deixa de pagar o IPTU por cinco anos.

O passo a passo da arrecadação

A Lei 13.465/2017 exige que o município siga, no mínimo, estas etapas, definidas em ato da prefeitura:

1. abertura de processo administrativo;
2. comprovação do tempo de abandono e da dívida de IPTU;
3. notificação do dono do imóvel, que tem 30 dias, a partir do recebimento, para apresentar defesa.

Se o dono não se manifestar, o silêncio é entendido como concordância. A partir daí, o município pode fazer as obras necessárias para dar uso ao imóvel. Se o proprietário aparecer e reivindicar a posse durante os três anos do bem vago, terá de ressarcir a prefeitura de todas as despesas, inclusive tributos, em valor atualizado.

Para que o imóvel é usado

Segundo o artigo 65 da mesma lei, os imóveis arrecadados podem ser destinados a programas habitacionais, à prestação de serviços públicos, à regularização fundiária de interesse social ou à concessão de uso para entidades sem fins lucrativos com atividades filantrópicas, educativas, esportivas ou assistenciais.

Herança sem herdeiros

Outra situação parecida é a da herança jacente. Quando alguém morre sem testamento e sem herdeiro conhecido, os bens são arrecadados pela Justiça e ficam sob a guarda de um curador, segundo o artigo 1.819 do Código Civil.

• São publicados editais chamando os herdeiros. Um ano depois da primeira publicação, sem herdeiro habilitado, a herança é declarada vacante (artigo 1.820).
• Cinco anos depois da morte, os bens passam para o município onde estão (artigo 1.822).
• Parentes distantes, os colaterais, que não se habilitarem até a declaração de vacância ficam fora da sucessão.
• Se todos os herdeiros renunciarem, a herança é declarada vacante desde logo (artigo 1.823).

Casa de família parada no inventário

Muitos imóveis fechados não estão abandonados no sentido da lei: estão parados porque o inventário não foi feito ou porque os herdeiros não chegam a um acordo. Mesmo assim, a dívida de IPTU se acumula e pode virar execução fiscal. Por isso, quem tem imóvel de família parado deve:

• manter o IPTU em dia ou negociar a dívida com a prefeitura;
• abrir o inventário, na Justiça ou em cartório, quando os herdeiros estão de acordo e a lei permite;
• manter atos de posse, como visitas, manutenção, contas de água e luz ou um responsável pelo imóvel.

Perguntas frequentes

A prefeitura pode tomar minha casa vazia?

Só se houver abandono: o dono deixa de exercer a posse e não paga o IPTU por cinco anos. Ainda assim, é preciso processo administrativo e notificação com prazo de 30 dias para defesa.

Quanto tempo leva para o imóvel ser da prefeitura?

Depois de arrecadado como bem vago, o imóvel passa ao município três anos depois, segundo o Código Civil.

Herança sem herdeiros fica com quem?

Com o município onde estão os bens, cinco anos depois da morte, se nenhum herdeiro se habilitar.

Ter dívida de IPTU já basta para perder o imóvel?

Não. A lei exige também que o dono tenha deixado de exercer a posse. Dívida sozinha leva à cobrança, não à arrecadação por abandono.

Cada município regulamenta o procedimento. Em caso de notificação, o caminho é responder dentro do prazo e procurar orientação na Defensoria Pública ou com advogado.

Com informações do Código Civil (Lei 10.406/2002) e da Lei 13.465/2017, disponíveis no portal da Presidência da República.