Infiltração do apartamento de cima: quem paga o conserto, o que diz a lei e como resolver com o vizinho

Uma mancha amarelada no teto do banheiro, a tinta estufando, cheiro de mofo e, depois de alguns dias, uma goteira. Infiltração vinda do apartamento de cima é um dos problemas mais comuns entre vizinhos de prédio, e quase sempre vira discussão sobre quem deve pagar. A regra geral é simples: paga quem causou o dano. O difícil é provar de onde vem a água.

O que diz a lei

O Código Civil estabelece que quem causa dano a outra pessoa, por ação ou omissão, tem o dever de reparar. Também garante ao morador o direito de impedir que o uso da propriedade vizinha prejudique a segurança, o sossego e a saúde de quem mora ao lado, o chamado direito de vizinhança. Na prática, se o vazamento vem de um cano, do ralo, do box ou da impermeabilização do apartamento de cima, o dono desse apartamento deve consertar a origem e pagar o reparo do teto e da pintura de quem foi prejudicado.

Se o vazamento vem de uma área comum do prédio, como a prumada, que é a tubulação coletiva que passa entre os andares, a laje de cobertura ou a caixa d’água, a responsabilidade é do condomínio.

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Passo a passo para resolver

1. Registre o problema. Tire fotos e vídeos da mancha, da goteira e da evolução ao longo dos dias, com data.
2. Converse com o vizinho de cima. Muitas vezes ele nem sabe do vazamento. Peça para verificar o banheiro, a cozinha e a área de serviço.
3. Avise o síndico ou a administradora por escrito, por e-mail ou pelo livro de ocorrências. Isso cria um registro oficial.
4. Peça uma vistoria. Um encanador ou técnico pode identificar a origem com testes simples, como fechar os registros e observar o hidrômetro, ou com equipamento de detecção de vazamento.
5. Faça um acordo por escrito sobre quem paga o conserto da origem e o reparo do seu teto, com prazo.

E se o vizinho não deixar entrar?

A lei garante ao vizinho o direito de entrar no imóvel ao lado para fazer reparos necessários, mediante aviso prévio. Se o morador de cima se recusar a permitir a vistoria ou a consertar, a orientação é enviar uma notificação formal, que pode ser feita por carta com aviso de recebimento. Persistindo a recusa, o caminho é a Justiça.

Quando procurar o Juizado

Para causas de até 20 salários mínimos, o morador pode procurar o Juizado Especial Cível sem advogado. Acima disso e até 40 salários mínimos, o Juizado também atende, mas é preciso advogado. Leve fotos, orçamentos, o laudo do técnico, se tiver, e as conversas com o vizinho e com o síndico. O juiz pode determinar o conserto e o pagamento dos danos. Quem não pode pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública.

Cuidados enquanto o problema não é resolvido

• Se a água atingir a luminária, o lustre ou a fiação, desligue o disjuntor daquele cômodo e chame um eletricista.
• Afaste móveis e objetos da área molhada para evitar perda maior.
• Ventile o ambiente para reduzir o mofo, que faz mal principalmente a quem tem asma, rinite ou alergia.
• Não pinte por cima da mancha antes de resolver a origem: a infiltração volta.

Seguro pode cobrir?

Alguns seguros residenciais e o seguro do condomínio têm cobertura para danos por água. Vale consultar a apólice do vizinho, a sua e a do prédio. Em muitos casos, o seguro paga o reparo e depois cobra de quem causou o problema.

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