Vizinho fez janela ou sacada virada para o meu terreno: o que diz a lei sobre a distância mínima e o prazo para reclamar

Uma janela nova aberta bem em cima do seu quintal, uma sacada que olha direto para a sua garagem ou um terraço colado no muro. Conflitos assim são comuns entre vizinhos, e muita gente reage construindo um muro ou painel alto, o que também pode dar problema com a prefeitura. A lei tem regras claras sobre o assunto, e há prazo para reclamar.

A regra do 1,5 metro

O artigo 1.301 do Código Civil proíbe abrir janela, fazer eirado, terraço ou varanda a menos de um metro e meio do terreno vizinho. A ideia é proteger a privacidade de quem mora ao lado. Para janelas cuja visão não incide diretamente sobre o vizinho, como as que ficam de lado ou em posição perpendicular à divisa, a distância mínima é de 75 centímetros.

A regra não vale para aberturas de luz e ventilação pequenas, de até 10 centímetros de largura por 20 de comprimento, construídas a mais de dois metros do piso de cada pavimento.

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Prazo de um ano e um dia

Segundo o artigo 1.302 do Código Civil, o proprietário prejudicado pode exigir que a janela, sacada, terraço ou goteira irregular seja desfeita dentro de um ano e um dia depois da conclusão da obra. Passado esse prazo, ele perde o direito de pedir a demolição, e ainda fica impedido de construir colado à divisa de forma a tapar a abertura do vizinho, devendo respeitar a mesma distância.

Por isso, quem percebe uma obra irregular deve agir logo, e não esperar a construção ficar pronta e o tempo passar.

Muro ou painel alto também tem regra

Construir um muro ou painel para bloquear a visão do vizinho parece a solução mais rápida, mas também precisa seguir as normas da cidade. Os códigos de obras municipais costumam limitar a altura de muros e exigir licença para certas construções. Uma estrutura acima do permitido pode render multa e ordem de demolição, mesmo que a intenção seja proteger a privacidade.

Como resolver

1. Converse com o vizinho e mostre a regra do Código Civil. Muitas vezes, a obra foi feita sem conhecimento da lei.
2. Registre a situação com fotos e medições, anotando a data em que a obra terminou.
3. Consulte a prefeitura para saber se a construção do vizinho tem alvará e respeita o código de obras. Uma denúncia pode levar à fiscalização.
4. Em condomínio, leve o caso ao síndico, porque a convenção e o regimento interno também podem ter regras de fachada.
5. Sem acordo, procure um advogado ou a Defensoria Pública. Pequenas causas podem ir ao Juizado Especial Cível.

Outras regras de vizinhança

O Código Civil também trata de água do telhado que cai no terreno vizinho, árvores na divisa e barulho. A Pará+ explicou esses casos em Água do telhado do vizinho cai no meu quintal e em Barulho do vizinho, obra e árvore: o que diz o Código Civil.

Perguntas frequentes

Qual a distância mínima de uma janela para o terreno vizinho?

Um metro e meio, segundo o artigo 1.301 do Código Civil. Para janelas laterais ou perpendiculares, 75 centímetros.

Qual o prazo para pedir que o vizinho feche a janela?

Um ano e um dia depois da conclusão da obra, segundo o artigo 1.302 do Código Civil.