Caução do aluguel: quando o proprietário pode ficar com o depósito

A caução do aluguel em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel, deve ficar depositada em caderneta de poupança e os rendimentos pertencem ao inquilino quando ele recebe o valor de volta. Em regra, o proprietário só pode usar o depósito para cobrir aluguéis e encargos em atraso ou danos que o inquilino causou ao imóvel, e não deteriorações do uso normal. As regras estão na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991).

A dúvida costuma surgir na entrega das chaves, quando o proprietário aponta marcas e desconta do depósito o que considera dano. Para saber o que é permitido, o caminho é ler o que a lei diz sobre garantia, vistoria e devolução do imóvel.

O que a lei diz sobre a caução em dinheiro

O artigo 37 da Lei do Inquilinato lista as garantias que o proprietário pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único é claro: é vedado, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

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O artigo 38, parágrafo 2º, trata da caução em dinheiro. Ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança e todas as vantagens decorrentes, como os rendimentos, revertem em benefício do locatário quando o valor é levantado.

Pelo artigo 39, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Quando o proprietário pode ficar com parte do depósito

A caução existe para garantir o cumprimento do contrato. Os artigos 23 e 22 da lei ajudam a separar o que pode ser descontado do que não pode.

• Aluguel e encargos em atraso: o artigo 23, inciso I, obriga o inquilino a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação.
• Danos causados pelo inquilino: o inciso V do artigo 23 manda o inquilino realizar a imediata reparação dos danos ao imóvel provocados por ele, por dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
• Estado de devolução: o inciso III determina que o imóvel seja restituído no estado em que foi recebido, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Ou seja, o desgaste natural do tempo, como pequenas marcas de uso, não justifica desconto. Dano é outra coisa.

O papel do laudo de vistoria de entrada

O artigo 22, inciso V, obriga o proprietário a fornecer ao inquilino, caso ele solicite, uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos eventuais defeitos existentes. O inciso IV acrescenta que o proprietário responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Na prática, sem a descrição do estado inicial fica mais difícil provar, na saída, o que já estava lá e o que surgiu durante a locação. Por isso, pedir a descrição por escrito, com fotos, é a medida mais segura para o inquilino.

E a pintura nova?

A lei não trata especificamente de pintura. Ela fala em restituir o imóvel no estado em que foi recebido, salvo as deteriorações do uso normal. Se o contrato exige pintura na devolução, o ponto vira discussão contratual; se o contrato é silencioso, vale comparar o estado atual com a descrição de entrada. Marcas que já constavam no laudo ou que são simples desgaste não costumam justificar a retenção do depósito.

Passo a passo para pedir a caução de volta

1. Antes de entregar as chaves, peça uma vistoria conjunta e registre o estado do imóvel com fotos e data.
2. Compare com a descrição que recebeu na entrada, se houver.
3. Peça por escrito a lista dos descontos pretendidos, com orçamentos ou notas dos reparos.
4. Confirme que todos os aluguéis, o condomínio e as contas de consumo estão quitados, para não dar motivo a retenção legítima.
5. Se o proprietário não devolver o valor ou reter mais do que o permitido, procure a Defensoria Pública ou um advogado.

O artigo 38 não fixa prazo para a devolução. O prazo costuma estar no contrato, por isso vale conferir essa cláusula.

Entenda

Caução é a garantia que o inquilino deixa com o proprietário durante o contrato. Quando é em dinheiro, o valor máximo é de três meses de aluguel e fica em poupança. Fiança e seguro de fiança são garantias diferentes, e a lei não permite acumular mais de uma no mesmo contrato.

Perguntas frequentes

Qual é o valor máximo da caução do aluguel?

Três meses de aluguel, segundo o artigo 38, parágrafo 2º, da Lei do Inquilinato.

Posso ter caução e fiador no mesmo contrato?

Não. O parágrafo único do artigo 37 veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.

Quem fica com os rendimentos da poupança?

O inquilino. A lei diz que todas as vantagens da poupança revertem em benefício do locatário quando a soma é levantada.

O proprietário pode descontar a pintura do apartamento?

Só se houver dano além do uso normal ou cláusula contratual que o permita. A lei manda devolver o imóvel no estado recebido, salvo as deteriorações do uso normal.

O que fazer a seguir

Guarde o contrato, a descrição do estado do imóvel e as fotos de entrada e de saída. Se houver desconto, peça a justificativa por escrito. Para reajuste do aluguel e índices, veja também o guia de reajuste do aluguel em 2026.

Com informações do Planalto (Lei nº 8.245, de 1991, Lei do Inquilinato, artigos 22, 23, 37, 38 e 39).